Félmillió négyzetméternyi iroda áll üresen Budapesten és agglomerációjában
Budapesten és agglomerációjában mintegy félmillió négyzetméternyi iroda áll üresen, miközben lakhatási válság van. A funkcióváltás, vagyis az irodák lakóépületté alakítása kézenfekvő megoldásnak tűnik, ám a gyakorlatban kevés esetben valósul meg. Nemrég még a home office terjedésével párhuzamosan kiürült irodaházak, most pedig a Bosnyák téri irodakomplexum kapcsán merül fel a kérdés, hogy mit lehet kezdeni a nehezen megtölthető épületekkel.
A Covid után sok ingatlantulajdonos és fejlesztő kezdte vizsgálni az irodaházak hasznosítási lehetőségeit. Kalaus Valter, a VLK Newmark Kft. ügyvezető igazgatója szerint 25–30 vizsgált épületből nagyjából egynél jöhet ki a számítás, hogy a lokáció, a műszaki adottságok és a gazdaságosság alapján érdemes belevágni az átalakításba.
Egy irodaház lakóépületté alakítása komoly műszaki feladat: gyakorlatilag szerkezetkész állapotig vissza kell bontani az épület belsejét, majd új alaprajzot, gépészetet, elektromos hálózatot, vizesblokkokat és falakat kell kialakítani – összegezte Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke, a Metrodom csoport stratégiai igazgatója. Hangsúlyozta, hogy a lakásoknál az erkély, legalább a franciaerkély vagy a loggia is fontos lehet. Az irodaházak egy része túl nagy, illetve túl nagy épületmélységű ahhoz, hogy lakásokat lehessen benne kialakítani.
A transzformáció költségei olyan magasak, hogy Kiss Gábor szerint a projekt akkor lehet gazdaságos, ha nagyon olcsón lehet megszerezni az irodaházat. Piaci ökölszabály szerint körülbelül 50 százalékos üresedésnél kerülhet olyan helyzetbe egy irodaház, amikor érdemes elgondolkodni a funkcióváltáson. Ha ennél alacsonyabb az üresedés, még gazdaságosabb lehet irodaként működtetni.
Az irodapiacon jelenleg 12,2 százalékos az üresedési ráta, de nem mindegy, hol vannak az üres területek. A Váci úton, Dél-Budán vagy Bel-Budán továbbra is keresettek az irodák, miközben az agglomerációban, például Budaörsön magasabb az üresedési ráta. Hiába alacsonyabbak ott a bérleti díjak, a Váci útra vágyó cégeket jellemzően nem érdekli egy másik, olcsóbb lokáció. A bérlők ragaszkodnak a megszokott, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező és megfelelő szolgáltatásokat kínáló helyszínekhez.
A budapesti irodaállomány jelentős része már elavultnak számít. Komolyabb felújítást azonban csak akkor szoktak elkezdeni, ha az épület kiürül, vagy ha a nagy mágnesbérlők távoznak. A funkcióváltás esetén szabályozási akadályok is felmerülnek: attól, hogy egy irodaház műszakilag alkalmas lehet lakás kialakítására, még nem biztos, hogy az adott övezeti besorolás ezt lehetővé teszi. A beépítési paramétereknek is meg kell felelni, és szükség lehet az önkormányzat együttműködésére, a helyi szabályozás módosítására – sorolta Kiss Gábor.
A finanszírozás is nehéz kérdés, mert kevés konkrét példa van irodaházak lakóépületté alakítására, ezért a bankoknak nincs megfelelő benchmarkjuk az ilyen projektek megítéléséhez. Nagy volument az irodaházak funkcióváltásától nem vár a lakáspiacon a szakember. A megfizethető bérlakások esetében még nehezebb a pénzügyi modell, mert a magas átalakítási költség a piacinál alacsonyabb bérleti díjjal társul. A bérlakásoknál 3 százalékos hozamot is nehéz elérni, az irodapiacon azonban még mindig a 6 százalékos hozam a jellemző.
A lehetséges új funkció nem minden esetben lakás. Kiss szerint a lokációtól függően egy jó belvárosi irodaházból akár hotel is lehet, ami jobb megtérülést kínálhat. Ha a szálloda funkció nem jöhet szóba, akkor lehetőségként felmerül a lakás, illetve bizonyos esetekben a munkásszálló is.
Nemrég még a tervezett állami költözések kapcsán a várhatóan megüresedő, 200–350 ezer négyzetméternyi épületállomány lehetséges hasznosítása volt állandó téma a szakmai fórumokon – mondta Kalaus Valter, aki rámutatott, hogy a Bosnyák téri irodakomplexum új kérdéseket vet fel. A Dürer megtelt, a BudaParton zajlik a beköltözés, a Bosnyák téren azonban mintegy 150 ezer négyzetméternyi irodaterület helyzete vált kérdésessé. A zuglói lokációban ezt az irodaterületet piaci alapon nehéz lesz megtölteni, mert a tömegközlekedés és a szolgáltatások a környéken nem olyanok, mint a keresett irodapiaci helyszíneken. Egy-két épületet meg lehet tölteni, de hét épület esetében ez akár öt év alatt is nehéz lehet – szögezte le a VLK Newmark vezetője.
